Decreto Salva Casa: le principali novità

Il decreto Salva Casa introduce importanti novità per coloro che desiderano sanare piccoli abusi edilizi nei propri immobili, dalle nuove soglie di tolleranza costruttiva ed esecutiva all’alleggerimento del principio di doppia conformità. L’obiettivo: semplificare la regolarizzazione del patrimonio residenziale italiano, dando nuovo impulso al mercato.

Il 30 maggio 2024 è entrato in vigore il decreto Salva Casa, la misura introdotta dal Governo per regolarizzare piccole difformità edilizie non strutturali che, pur non compromettendo la stabilità degli immobili, ne limitano la commerciabilità, impedendo attività come la vendita o l’accensione di un mutuo. Con questo decreto si punta a rilanciare il mercato immobiliare con nuovo stock, alleggerendo allo stesso tempo il carico di lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso congestionati dalle pratiche burocratiche.

Il decreto è attualmente in fase di conversione in legge e potrebbe subire modifiche o integrazioni. Ad esempio, si sta discutendo di abbassare il limite minimo di superficie abitabile da 28 m² a 20 m² per una persona e di introdurre una norma “Salva Milano” per affrontare il problema delle autorizzazioni edilizie in città. In attesa di ulteriori sviluppi, vediamo le principali novità attualmente contenute nel provvedimento.

Cosa permette di sanare il decreto Salva Casa?

Il decreto amplia il perimetro delle tolleranze, cioè i limiti entro cui le opere edilizie che non trovano riscontro nelle mappe catastali possono essere sanate:

• Tolleranze costruttive: si riferiscono a difformità edilizie di lieve entità riguardanti altezze, cubature, distacchi e superfici coperte. Esse non costituiranno violazione se restano entro  limiti che vanno dal 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati fino al 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

• Tolleranze esecutive: riguardano piccole irregolarità derivanti dalla realizzazione delle opere, ad esempio irregolarità geometriche o relative alla posizione degli impianti. Il decreto estende queste tolleranze anche ai casi di minor dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, difforme ubicazione delle aperture interne, difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria ed errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

È importante sottolineare che queste nuove soglie di tolleranza si applicano solo agli interventi effettuati entro il 24 maggio 2024. Per le opere realizzate dal 25 maggio 2024 in poi, continuerà a valere il regime precedente, che ad esempio fissa al 2% la tolleranza costruttiva.

Nuovi interventi in edilizia libera

Vengono introdotte due nuove tipologie di attività in edilizia libera, termine che si riferisce a tutti quegli interventi per cui non è necessario richiedere autorizzazioni:

• Opere per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, ad esempio l’installazione di tende, pergole e simili, purché la struttura principale sia addossata o annessa all’immobile e l’intervento non generi nuova volumetria né comprometta l’armonia estetica dell’edificio.

• Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA): già autorizzate dal 2022 per balconi e logge, ora è possibile installarle anche nei porticati interni all’edificio, sempre a condizione che non creino nuova volumetria.

Stato legittimo semplificato

Un’altra novità importante riguarda la modifica dei criteri per dimostrare lo stato di legittimità di un immobile, essenziale per qualsiasi intervento edilizio e spesso richiesto nelle compravendite o per l’accesso a detrazioni fiscali come per esempio il Superbonus.

Finora, per certificare la legittimità era necessario presentare non solo il titolo abilitativo che ha permesso i lavori originari di costruzione dell’immobile, ma anche i titoli abilitativi che hanno regolamentato eventuali interventi edilizi successivi.

Ora, invece, è sufficiente presentare il titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione oppure quello relativo all'ultimo intervento edilizio sull'immobile, partendo dal presupposto che l’ultimo titolo sia comunque stato sottoposto a verifiche sull'esistenza del titolo abilitativo originario.

Doppia conformità alleggerita

Prima dell’entrata in vigore della nuova normativa, era possibile richiedere la regolarizzazione di un abuso edilizio solo se l’opera in questione rispettava il requisito della doppia conformità, ovvero se era conforme sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.

Il decreto Salva Casa semplifica la procedura per gli abusi edilizi più lievi, stabilendo che è sufficiente che gli interventi oggetto di sanatoria siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. Il criterio della doppia conformità rimane invece per gli abusi più gravi, ossia per gli interventi realizzati in assenza o in totale difformità rispetto alla SCIA o al permesso di costruire.

L'obiettivo è consentire la regolarizzazione di tutte quelle piccole difformità che altrimenti non sarebbero sanabili a causa del sopraggiungere di normative contrastanti tra il momento della loro realizzazione e quello in cui si chiede la regolarizzazione. Naturalmente, la regolarizzazione non è gratuita e  prevede il pagamento di una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi, compresa tra 1.032 e 30.984 euro. Sono esenti dalle sanzioni le Pubbliche Amministrazioni.

Introduzione del silenzio-assenso

Un ulteriore passo verso la semplificazione del processo di regolarizzazione riguarda i tempi di risposta delle Amministrazioni locali. Con il decreto Salva Casa, infatti, si supera il regime del silenzio-rifiuto a favore del principio del silenzio-assenso. Ciò significa che se il proprietario di casa presenta una domanda di sanatoria e il Comune non risponde entro termini precisi, la richiesta verrà considerata automaticamente approvata.

In particolare, gli uffici comunali hanno fino a 45 giorni di tempo per rispondere alle istanze relative ai permessi di costruire in sanatoria e fino a 30 giorni per le segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA) in sanatoria. A queste tempistiche si aggiungono fino a 180 giorni per gli immobili sottoposti a vincoli paesaggistici.

Agevolazioni per il cambio d’uso senza opere

Viene infine sancita la possibilità di cambiare la destinazione d’uso di singole unità immobiliari, purché il cambio avvenga senza opere edilizie e all'interno della medesima categoria funzionale. Se invece si tratta di categorie diverse, il passaggio è consentito solo per i settori residenziale, turistico-ricettivo, produttivo-direzionale e commerciale, e solo in zone specifiche, come i centri storici. Discorso a parte per le unita' immobiliari ubicate al primo  piano  fuori terra, per le quali il passaggio alla destinazione residenziale e' possibile solo nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal  regolamento edilizio.

Al di là di alcune perplessità legate, ad esempio, al fatto che la normativa non sembra considerare le problematiche relative al possibile incremento del carico urbanistico generato da un cambio d’uso, questa misura rappresenta comunque una novità significativa. Essa consente di adeguare gli immobili al contesto in cui si trovano, caratterizzato da esigenze economiche e abitudini sociali in continua evoluzione, stimolando così lo sviluppo delle città. Il testo completo del decreto Salva Casa è consultabile sul sito della Gazzetta Ufficiale.