Mutui: la domanda torna a crescere nel 2024

Dopo un 2023 particolarmente difficile per il mercato del credito, i primi mesi del 2024 portano finalmente segnali di ripresa, con un incremento della domanda di mutui destinati all’acquisto della casa.

Il 2023 è stato un anno nero per il settore dei mutui in Italia. Il forte rialzo dei tassi di interesse e la ridotta capacità di spesa delle famiglie a causa dall’ alta inflazione, hanno fatto crollare la richiesta di prestiti per comprare casa. A complicare ulteriormente la situazione, le banche hanno imposto criteri di accesso ai finanziamenti sempre più rigorosi per contenere i rischi.

Chi ha potuto, ha preferito fare affidamento sui propri risparmi, evitando così di contrarre prestiti eccessivamente onerosi, mentre chi non ha avuto questa possibilità si è orientato verso l'affitto. Tuttavia, anche il mercato delle locazioni ha visto un'impennata dei canoni in molte città, complice il fenomeno degli affitti brevi. Nel 2024, però, la situazione sembra finalmente migliorare.

Cresce la richiesta di mutui

Una recente analisi condotta da Facile.it e Mutui.it ha rilevato che nei primi quattro mesi dell’anno la richiesta di mutui per l’acquisto di abitazioni è aumentata del 17% rispetto allo stesso periodo del 2023. Questo dato evidenzia una chiara ripresa del mercato e una ritrovata fiducia negli investimenti immobiliari in ambito residenziale.

Aumenta anche l’importo medio richiesto, che, sempre secondo lo studio, si attesta intorno ai 132.290 euro, segnando un incremento dell'1,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Tale cifra sale a 136.244 euro per l'acquisto della prima casa, un aumento dell’1,4%.

Per quanto riguarda invece il valore medio degli immobili oggetto dei mutui, esso ammonta a 204.545 euro, pari a un incremento del 2%. Il valore scende a 186.915 euro se si tratta della prima casa.

Il tasso fisso è più conveniente

I tassi di interesse sui mutui stanno iniziando a scendere, anche se in modo diverso: mentre il tasso medio variabile continua ad attestarsi sopra al 4%, quello a tasso fisso è sceso al 3,69% a marzo, come rilevato dal report Analisi & Ricerche della Fabi, la Federazione autonoma bancari italiani.

Il miglioramento delle condizioni offerte dai tassi fissi, reso possibile dalla decisa diminuzione degli indici IRS (Interest Rate Swap - il parametro generalmente usato dalle banche per determinare la rata del tasso fisso), sta facendo crescere anche le richieste di surroga per trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca. Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, infatti, nel primo trimestre del 2024 le surroghe hanno registrato una crescita dal 21,4% al 36,2%, e la quasi totalità dei richiedenti (96,6%) opta per il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso.

Va detto, però, che anche se il tasso fisso è l'opzione più conveniente nell'immediato, la scelta del tasso di interesse andrebbe valutata considerando più fattori e  pensando al lungo termine. Specialmente se, come prevedono gli analisti, i tassi variabili dovrebbero calare sensibilmente già entro la fine dell’anno.

L’ascesa dei mutui green

Con la recente approvazione della direttiva case green da parte del Parlamento Europeo, il percorso verso la decarbonizzazione del settore immobiliare ha subito un'accelerazione. Il mercato sta registrando un crescente interesse per le proprietà ad alta efficienza energetica, che non solo favoriscono l'ambiente, ma offrono anche vantaggi economici immediati e opportunità di investimento redditizie a lungo termine per gli acquirenti.

Il valore degli immobili ad alta efficienza energetica è infatti destinato a crescere nel tempo, rendendo questi investimenti sempre più attrattivi. Inoltre, gli istituti di credito stanno introducendo prodotti finanziari specifici per l'acquisto di case con classificazione energetica A o B, i cosiddetti mutui green. Essi si distinguono per i tassi di interesse particolarmente vantaggiosi rispetto ai mutui tradizionali: secondo i dati di Telemutuo, le attuali offerte permettono di ottenere una riduzione dello spread tra lo 0,35% e lo 0,45%, a fronte di uno sconto tradizionale dello 0,10%.

Il mercato residenziale

Nel corso del 2023, la domanda di acquisto nel settore residenziale ha mostrato segni di rallentamento, registrando una flessione del 10% rispetto al 2022 (fonte: Agenzia delle Entrate). Questo calo è attribuibile principalmente alle mutate condizioni macroeconomiche, alla stretta delle banche sull’accesso al credito, nonché all'inflazione e al caro tassi.

Per il 2024, tuttavia, lo scenario appare più ottimistico: la graduale diminuzione dei tassi di interesse e la riduzione dell’inflazione dovrebbero stimolare una maggiore propensione all’acquisto. Al contempo, si prevede l’ingresso di nuovo stock sul mercato a seguito dell’approvazione del Decreto Salva Casa, che mira a semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie nelle case allo scopo di dare un nuovo impulso al mercato immobiliare.

Per quanto riguarda il segmento locativo, i canoni sono aumentati significativamente a causa di un eccesso di domanda, alimentata da studenti, lavoratori e da coloro che non sono riusciti a ottenere un mutuo e hanno optato per l’affitto. A ciò si aggiunge il fenomeno degli affitti brevi per scopi turistici, che ha ridotto lo stock di abitazioni disponibili per le locazioni tradizionali a medio-lungo termine. È molto probabile che i canoni continueranno a salire nel corso del 2024 e, anche per questo, ci si aspetta una ripresa delle richieste di acquisto.